A 3ª Turma do STJ definiu que caução locatícia é direito real de garantia, preferência do credor caucionário em processo de expropriação imóvel.
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que, em situação de competição entre credores, a caução locatícia é reconhecida como um direito real de garantia, capaz de conferir prioridade ao credor caucionário em relação ao valor obtido com a venda do imóvel.
Essa decisão reforça a importância da garantia locatícia no mercado imobiliário, destacando a relevância de se assegurar os direitos do locador por meio de instrumentos legais eficazes, como a garantia real proporcionada pela caução locatícia.
Cautela Locatícia: Garantia Imobiliária e Direito Real de Preferência
Segundo os autos do processo em questão, foi instaurada uma demanda de execução na qual a parte demandante buscava satisfazer seu crédito por meio da expropriação de um imóvel pertencente ao devedor. No entanto, uma empresa do ramo imobiliário, também credora, interveio no processo como terceira interessada, pleiteando prioridade no recebimento, sustentando que o imóvel penhorado foi oferecido como caução locatícia, devidamente registrada na matrícula do bem.
O juízo de primeira instância acolheu o pleito da empresa imobiliária, porém o acórdão proferido em segunda instância reformou a decisão ao entender que a caução locatícia constitui uma forma de garantia simples, não conferindo preferência no recebimento dos créditos, uma vez que não está prevista no artigo 1.225 do Código Civil.
No recurso apresentado ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), a empresa do ramo imobiliário requereu o reconhecimento da preferência, argumentando que a caução locatícia pode gerar um direito real de garantia e, por conseguinte, prioridade nos créditos provenientes da penhora.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso no STJ, ressaltou que, embora a caução não seja elencada como um dos direitos reais no Código Civil, quando devidamente averbada na matrícula do imóvel, como no caso em análise, ela adquire o efeito de garantia real, assemelhando-se a uma hipoteca.
‘A caução locatícia devidamente registrada na matrícula do imóvel confere ao credor caucionário o direito de preferência nos créditos em situação de concurso singular de credores, em razão de sua natureza de garantia real equiparável à hipoteca’, enfatizou a ministra.
A magistrada recordou que, conforme o artigo 38, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato, o locador tem o direito de exigir caução como garantia, sendo que, se essa caução for oferecida na forma de um imóvel, é imprescindível que seja registrada na respectiva matrícula.
Apesar das divergências doutrinárias quanto à possibilidade de se constituir garantia real por meio de averbação, a ministra explicou que o artigo 108 do Código Civil prevê exceções às situações em que a lei determinar o contrário.
Dessa forma, conclui-se que, mesmo que a caução locatícia tenha sido averbada apenas marginalmente na matrícula, seu efeito sobre os bens imóveis deve ser equiparado ao de uma hipoteca, a menos que haja expressa indicação de que se trata de anticrese, conforme mencionado pela relatora.
Fonte: © Conjur
