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Normas gerais impedem arrematação por preço vil em alienação fiduciária de imóvel.
Via @consultor_juridico | As regras gerais que proíbem a arrematação de um bem por valor muito baixo são totalmente válidas no contexto de execução extrajudicial de um imóvel sujeito a alienação fiduciária, inclusive para situações anteriores à Lei 14.711/2023. A determinação foi feita pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que invalidou a arrematação do imóvel de uma empresa devedora.
Essa decisão ressalta a importância de garantir a justa compra de bens em processos de execução, evitando possíveis prejuízos para os devedores. A venda de imóveis em leilões judiciais deve seguir critérios que assegurem a transparência e a equidade no processo de aquisição dos bens, conforme estabelecido pela legislação vigente.
Discussão sobre a Arrematação em Leilões de Imóveis com Alienção Fiduciária
A ordem foi dada para a realização de um novo leilão, desta vez envolvendo uma empresa que fez um empréstimo de R$ 28,6 milhões através de uma escritura pública de cessão de crédito com pacto adjeto de alienação fiduciária de um imóvel. A empresa tinha o compromisso de quitar a dívida em 18 parcelas mensais, mas acabou por não cumprir com suas obrigações a partir da quarta parcela, o que resultou na execução extrajudicial do imóvel, avaliado em R$ 84,4 milhões.
No primeiro leilão, nenhum lance alcançou o valor de avaliação do imóvel. No entanto, no segundo leilão, um lance de R$ 33 milhões foi o vencedor, o que foi suficiente para quitar o saldo devedor e todos os encargos relacionados, incluindo o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Para a empresa devedora, a arrematação foi considerada ilegal, alegando que o preço final foi vil, ou seja, muito abaixo do valor real do imóvel. A empresa baseou sua argumentação nos artigos 884 do Código Civil e 891 do Código de Processo Civil, que proíbem o enriquecimento sem causa e estabelecem critérios para alienação a preço vil.
No entanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo rejeitou a alegação da empresa, argumentando que o critério de preço vil não estava previsto na Lei 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária. O artigo 27 da referida lei, que estava em vigor na época dos fatos, indicava que no segundo leilão seria aceito o maior lance desde que igual ou superior ao valor da dívida e demais encargos.
Atualmente, a Lei 14.711/2023 alterou essa norma, estabelecendo que em segundo leilão não pode ser aceito lance inferior à metade do valor de avaliação do bem. O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator no STJ, destacou que a doutrina e jurisprudência já apontavam a impossibilidade de arrematação a preço vil, mesmo antes das alterações legislativas.
Portanto, a discussão sobre a arrematação em leilões de imóveis com alienação fiduciária continua em pauta, com a necessidade de observar as normas gerais aplicáveis e garantir que os procedimentos de venda forçada sejam realizados de acordo com a legislação vigente.
Fonte: © Direto News
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